Mua bán nhà đất qua công chứng: Vẫn có thể bị lừa
Mua bán nhà đất qua công chứng: Vẫn có thể bị lừa
Việc mua bán nhà đất, đều có sự chứng kiến của công chứng viên là người dân tin tưởng vào giao dịch đó. Trong đó, phần đông tin rằng, khi mua nhà, mua đất, cứ có công chứng là họ yên tâm sẽ không bị lừa; giấy tờ nhà đất cứ qua công chứng là chắc chắn không phải giấy tờ giả.
Nhưng trên thực tế, nhiều người vẫn bị mắc lừa. Nhiều sổ đỏ giả vẫn qua mặt được công chứng một cách ngon trớn.Vậy thì, tại sao lại xảy ra những sự cố đó và liệu công chứng viên (CCV) có phải chịu trách nhiệm hay không?
Khi công nghệ làm giả giấy tờ đạt trình độ tinh vi như hiện nay, CCV nhiều khi cũng… bó tay
Đó là chia sẻ thật lòng của một CCV kỳ cựu đã từng làm việc trong Văn phòng Công chứng nhà nước nhiều năm. Dù, kinh nghiệm làm nghề đã cho ông khá nhiều kinh nghiệm để phân biệt giấy tờ giả - thật. Nào là sờ xem nếu có phần in nổi thì mới là giấy tờ thật. Nào là nhìn xem con dấu, chữ ký, họa tiết, hoa văn trên sổ đỏ có sắc nét không. Nào là chao nghiêng trước ánh sáng xem có nổi dấu chìm lên hay không. Nào là quan sát kỹ chữ ký xem có dấu vết của lực tỳ ấn mạnh khi ký hay không. Ngần ấy phương pháp, nhưng tất cả cũng là cảm quan thôi, nên CCV cũng không dám nói mạnh rằng sẽ nhìn ra được chính xác giấy tờ đâu là giả, đâu là thật.
Thượng tá Phan Cao Thu - Phó trưởng phòng CSĐT tội phạm về kinh tế và chức vụ, Công an TP Hà Nội - khẳng định: "Chỉ có các giám định khoa học của Kỹ thuật Hình sự mới đưa ra được câu trả lời chính xác".
Chả thế mà một CCV tại Tp.HCM đã chia sẻ với báo chí một câu chuyện thật như đùa. Rằng, trong một khóa tập huấn kỹ năng nhận biết dấu vân tay và giấy tờ giả do Sở Tư pháp Tp.HCM tổ chức mới đây, khi các chuyên gia đến từ Viện Khoa học Hình sự Bộ Công an đưa ra một số mẫu giấy tờ giả thì hầu hết các CCV đều không nhận ra và điều ấy đồng nghĩa với việc, nếu có yêu cầu công chứng thì tất nhiên, họ sẽ công chứng.
Kỹ năng nhận biết đối với loại giấy tờ giả hoàn toàn đã khó khăn như vậy nhưng đối với các loại giấy tờ vừa thật vừa giả, tức là nội dung giả được in trên phôi thật thì việc nhận biết còn khó hơn nhiều. Nhiều CCV tại Hà Nội đều có chung một câu trả lời, nếu sổ đỏ giả được in trên phôi thật thì chỉ có cách duy nhất là khi công chứng phải biết hình dấu của cơ quan cấp và mẫu chữ ký của người có thẩm quyền để so sánh. Song, đó là cách khó bởi vì có rất nhiều mẫu chữ ký tùy thuộc vào từng thời điểm, từng địa phương làm sao CCV biết hết được để mà đối chiếu, so sánh.
Trong vụ án lừa đảo bằng sổ đỏ giả - phôi thật do Nguyễn Thị Bằng An ở Cầu Giấy, Hà Nội mới bị phát hiện vào tháng 3 vừa qua, trong số hàng chục sổ đỏ mà An thuê chế tạo, An đã bán trót lọt cho nhiều người mua, chiếm đoạt nhiều tỉ đồng. Trong quá trình điều tra, một số người dân đã tới Phòng CSĐT tội phạm về kinh tế và chức vụ Công an TP Hà Nội tố cáo, khi mua nhà của An, họ đã giao dịch qua một Văn phòng công chứng tại Hà Nội, nhưng CCV cũng không phát hiện ra sổ đỏ đó là giả mạo.
Mấy năm trước, Hà Nội cũng đã từng xôn xao trước cái chết bất ngờ của CCV Trần Minh Hải, Trưởng Văn phòng Công chứng (VPCC) Việt Tín. Ông Hải, trước khi chết đã công chứng hàng trăm bộ hồ sơ nhà đất với giấy tờ giả mạo mà không biết. Ông Hoàng Đình L. nhà ở phố Bạch Mai, tại thời điểm đó đã trần tình trên báo chí về việc mình bị lừa, mất 2,5 tỉ đồng vì tin vào…công chứng.
Số là cuối năm 2009, ông L. thỏa thuận mua một mảnh đất rộng hơn 300m2 của Trần Ngọc C. Hồ sơ của ngôi nhà do C. đưa ra gồm 1 sổ đỏ mang tên Nguyễn Thành Trung và một hợp đồng ủy quyền với nội dung ông Trung đã ủy quyền cho C. chuyển nhượng ngôi nhà trên. Bản hợp đồng ủy quyền này có đóng dấu VPCC Thăng Long.
Nhận thấy thủ tục mua bán như vậy là đầy đủ, ông L. đã đồng ý cùng C. tới VPCC Việt Tín để làm hợp đồng chuyển nhượng ngôi nhà trên. Mọi việc diễn ra suôn sẻ với sự chứng kiến của CCV. Sau đó, ông L. nhận được "sổ đỏ" gốc và thanh toán cho C. đủ số tiền 2,5 tỉ đồng theo thỏa thuận.
Nhưng khi đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì Văn phòng Đăng ký nhà đất yêu cầu ông L phải xuất trình cả hợp đồng ủy quyền bản gốc giữa chủ nhà là ông Nguyễn Thành Trung với Trần Ngọc C mới đủ thủ tục. Liên lạc với C. không được, ông L. quay lại VPCC Việt Tín để xin photo bản hợp đồng ủy quyền trên. Tuy nhiên, Bản hợp đồng ủy quyền số 1438/2009/HĐUQ lưu giữ tại đây cũng chỉ là bản photo. Do vậy, ông Long phải tìm đến VPCC Thăng Long để xin cung cấp bản gốc.
Tại VPCC Thăng Long, ông Long sững sờ khi được trả lời VPCC này không thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền nào như bản photo hợp đồng ủy quyền mà anh Long đưa ra. Con dấu, chữ ký của người có thẩm quyền của VPCC Thăng Long trên hợp đồng ủy quyền là giả mạo. Vậy mà, tại VPCC Việt Tín của CCV Trần Minh Hải, CCV đã không hề hay biết.
Tương tự, tại Tp.HCM, một vụ kiện dân sự đang gây sự chú ý đặc biệt của dư luận bởi đây là lần đầu tiên một CCV bị kiện đòi bồi thường 860 triệu đồng. Người khởi kiện cho biết, ông mua một mảnh đất tại quận 9 và ra công chứng tại một VPCC. Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên thì ông mới biết, mảnh đất này đã bị Tòa án ra quyết định ngăn chặn giao dịch vì đang có tranh chấp. Cho rằng mình bị lừa bởi sự tắc trách của CCV, ông đã khởi kiện ra Tòa án đòi CCV phải bồi thường số tiền mà ông đã bị mất trong giao dịch này.
Xem thêm: Mua bán nhà đất
Trách nhiệm của CCV đến đâu?
Tại Hà Nội, tính đến thời điểm này, đã có một CCV bị phạt 42 tháng tù giam vì hành vi thiếu trách nhiệm trong hoạt động công chứng. Đó là nguyên CCV Hoàng Văn Sự thuộc Phòng Công chứng số 5. Theo bản án của Tòa án nhân dân TP Hà Nội trong phiên xử sơ thẩm thì ông Sự đã bỏ qua một số nguyên tắc quan trọng đã được quy định tại Luật Công chứng khi tiến hành công chứng một số hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà đất, dẫn đến hậu quả một số người dân bị bọn tội phạm lừa đảo, chiếm đoạt nhiều tỉ đồng.
Cụ thể, CCV Hoàng Văn Sự đã ký nhiều hợp đồng ủy quyền của các chủ sở hữu cho Nguyễn Thu Hợp, Vũ Thị Minh Hòa đều có cùng một nội dung: "Bên nhận ủy quyền được thay mặt bên ủy quyền dùng toàn bộ tài sản đem chuyển nhượng, thế chấp hoặc thế chấp cho bên thứ ba theo quy định của pháp luật, để làm thủ tục vay vốn của ngân hàng và các cơ quan tổ chức tín dụng".
Trong khi đó, những người có tài sản ủy quyền cho Hợp với ý thức mong muốn được vay tiền của ngân hàng và họ đã thỏa thuận với Hợp, Hòa là ủy quyền cho 2 đối tượng này được sử dụng tài sản của họ để vay vốn ngân hàng, tức là chỉ ủy quyền "thế chấp". Chính vì vậy khi đọc nội dung ủy quyền trên, chủ tài sản đã bị nhầm lẫn không phân biệt được việc "chuyển nhượng" và "thế chấp".
Thế nhưng, CCV Hoàng Văn Sự đã không giải thích rõ ràng về nội dung ủy quyền, không hướng dẫn cho họ biết về thủ tục ký công chứng ủy quyền, không phân tích chỉ rõ sự bất lợi khi họ ký ủy quyền "chuyển nhượng" mà chỉ đưa ra các bản hợp đồng đã được soạn thảo trước đó. Thậm chí, có trường hợp phiếu yêu cầu công chứng ghi "ủy quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng" nhưng nội dung hợp đồng lại bao gồm "chuyển nhượng, thế chấp hoặc thế chấp cho bên thứ ba theo quy định của pháp luật để vay vốn ngân hàng".
Còn nữa, trong quá trình thực hiện công chứng, ông Hoàng Văn Sự đã thiếu trách nhiệm, không thực hiện đúng nguyên tắc của Luật Công chứng dẫn đến việc đối tượng thuê đóng giả người để ký hợp đồng ủy quyền nhưng ông Sự đã không phát hiện ra.
Những sai phạm của CCV Hoàng Văn Sự đã dẫn đến hậu quả khi có các bản hợp đồng ủy quyền có nội dung "chuyển nhượng" có công chứng trong tay, Hợp đã chuyển nhượng tài sản của các chủ sở hữu để chiếm đoạt một lượng tiền rất lớn.
Nhưng cho đến nay, tại Hà Nội, trường hợp CCV do làm sai các nguyên tắc nghề nghiệp mà phải ra tòa và phải chịu án phạt tù thì ông Hoàng Văn Sự mới chỉ là trường hợp đầu tiên và duy nhất. Còn tất cả các trường hợp CCV công chứng nhầm… giấy tờ giả thì chưa có ai phải chịu trách nhiệm gì, kể cả dân sự lẫn hình sự.
Ông Nguyễn Thanh Cao - Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp Hà Nội - lý giải điều này bằng các quy định tại khoản 2 điều 8 Luật Công chứng. Rằng, người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng. Bởi vậy, trong mọi trường hợp hồ sơ công chứng có giấy tờ giả thì người phải chịu trách nhiệm không phải là CCV.
Theo điều 2 Luật Công chứng thì công chứng là việc CCV chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Có nghĩa là, khi mua bán nhà đất qua công chứng, chỉ nhằm xác nhận giao dịch mua bán đó là có thật mà thôi!
Có nên mua bất động sản phát mãi?
Mua nhà phát mãi thường được giá "mềm" hơn, tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, khách hàng mua tài sản phát mãi sẽ tham gia vào "cuộc chơi" đầy mạo hiểm, rất dễ gặp rủi ro do những tranh chấp phát sinh.
"Cơn lốc" siết tín dụng như một vận hạn lớn tràn qua thị trường bất động sản (BĐS). Thị trường BĐS đã chứng kiến những cơn lao dốc cực mạnh. Chưa bao giờ thị trường "siêu lợi nhuận" này lại rơi vào tình cảnh "sống dở chết dở" như hiện nay.
Tình cảnh càng bi đát hơn khi tới đây, đến thời điểm đáo hạn của ngân hàng, những ông chủ ngân hàng này sẽ buộc phải thanh lý tài sản phát mãi để thu hồi vốn.
1/ Sàn BĐS "thoát chết" nhờ nhà phát mãi
Trong vai một người đi "săn" nhà giá rẻ thời điểm "chợ chiều", chúng tôi có mặt tại "phố nhà đất" dọc khu đô thị Xa La (Hà Đông, Hà Nội). Trái ngược với thời điểm trước đây, khi khu vực này luôn "tự hào" là một trong những trung tâm giao dịch BĐS lớn nhất Thủ đô, hiện không khí ảm đạm bao trùm.
Trong số gần 30 văn phòng môi giới, sàn giao dịch BĐS, có đến 1/4 điểm rơi vào cảnh "ngồi chơi xơi nước" hoặc chuyển sang nghề "tay trái". Chẳng ai ngờ, những văn phòng đất đai từng làm mưa làm gió, giờ chuyển sang bán phở hay rửa xe, cầm cự cho qua ngày.
Theo tìm hiểu của PV báo Nguoiduatin.vn, với số ít các sàn còn hoạt động nhộn nhịp, thông tin từ nhân viên tại đây cho biết họ "sống" được là nhờ đang bán những sản phẩm phát mãi từ ngân hàng.
Trao đổi với PV, ông Bùi Văn Hiển, giám đốc Sàn BĐS Đô thị Hà Nội cho biết: "Thời gian gần đây, trên các sàn giao dịch bất động sản, lượng nhà phát mãi tăng mạnh.
Tháng 6 này sẽ đến thời điểm đáo hạn của các ngân hàng nên một số khách hàng đã quyết định gửi các sản phẩm địa ốc tốt với giá hợp lý để "xoay" tiền trả nợ ngân hàng. Hầu hết các sàn hoạt động hiện nay đều dựa vào nguồn hàng "chuẩn" do khách hàng gửi bán".
Theo lời ông Hiển, những sản phẩm kiểu này thực tế bán khá chạy. Tại sàn BĐS Đô thị Hà Nội, thời gian gần đây đã bán được khoảng 5 sản phẩm loại này. Do khách mua thường "ép" được người bán nên giá cũng "mềm" hơn nhiều. ông Hiển nói: “Chúng tôi đang tiến hành tìm kiếm, "săn" những sản phẩm phát mãi từ chính phía các ngân hàng để "đổi món".
Vị giám đốc sàn này cũng gợi ý với chúng tôi, nếu quen hoặc "bắt mối" được với những ngân hàng, để "ôm" những sản phẩm phát mãi này hai bên sẽ hợp tác làm ăn.
Ông Hiển tiết lộ: "Có nhiều phương án được đưa ra. Ngân hàng sẽ "chốt" mức giá khởi điểm, giao quyền tự quyết cho phía văn phòng môi giới. Nếu bán được giá cao hơn giá ban đầu, phần chênh lệch văn phòng sẽ được hưởng. Hoặc, để "ăn chắc", phía văn phòng sẽ được chia "hoa hồng" khoảng 0,5 - 1%”.
Đem thắc mắc về mức giá chênh giữa sản phẩm phát mãi so với giá thị trường liên lạc với nhân viên thẩm định giá của một ngân hàng thương mại, nhân viên này cho biết: Quá trình thẩm định tài sản luôn có quy định "ngầm" mà chỉ dân trong nghề mới biết.
Khi thẩm định, ngân hàng thường chỉ định giá 70% giá trị thực của tài sản. Bên cạnh đó, phía khách hàng sẽ phải chấp nhận một số loại phí khác phục vụ cho quá trình thẩm định. Sản phẩm phát mãi thường dựa trên giá thẩm định do đó giá rẻ hơn thị trường khoảng 10 triệu /m2 cũng không có gì lạ.
Xem thêm: Bán nhà quận 4
2/ Khách hàng chấp nhận may rủi
Theo lời kể của một nhân viên môi giới BĐS khu vực Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội), những ngày vừa qua, hàng loạt khách hàng đến đăng ký bán nhà, đất có sổ đỏ "găm" tại NH để trả các khoản vay sắp đáo hạn.
Anh Khoa kể lại trường hợp mới đây, một khách hàng đến nhờ bán mảnh đất ở Trung Văn (Từ Liêm, Hà Nội), rộng hơn 100m2, mặt tiền ngang 8m, hiện khách đang đặt sổ đỏ tại Techcombank, giá bán khoảng 30 - 35 triệu đồng /m2. Khách hàng này than thở, họ cần bán gấp vì NH đang ra sức ép do trong tháng này đã phải đáo hạn các khoản vay. Tuy nhiên, thực tế, tài sản lớn như vậy bán cũng không phải dễ vì rất ít người "đánh liều" bỏ ra vài tỷ đồng mua nhà đất kiểu này.
Nhân viên này cũng cho biết, theo thủ tục thì các NH sẽ thỏa thuận với khách hàng bán phát mãi tài sản trước, nếu không được thì khởi kiện ra tòa. Vấn đề là dù khách hàng sẵn sàng bán, nhưng cũng chẳng mấy ai mua, vì vậy mà các khoản nợ xấu của NH ngày càng xấu hơn và càng khó thu hồi.
Thêm vào đó, mua nhà phát mãi có thể gặp phải những tranh chấp do đó không nhiều người chấp nhận "mạo hiểm" để ôm.
Trước lo lắng của khách hàng, PV đã liên lạc với luật sư Phạm Thị Loan, Văn phòng Luật sư Phạm Hữu Tình (đoàn LS Bình Dương) để tìm hiểu những vướng mắc pháp lý trong "phi vụ" này.
Luật sư Loan cho biết: "Nói chung, mua nhà đất qua trung tâm bán đấu giá sẽ ít rủi ro hơn. Bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án giao nhà đất cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó việc NH bán tài sản phát mãi được Nhà nước bảo trợ nên không xảy ra vướng mắc gì về pháp lý".
Tuy nhiên, luật sư Loan cũng cho rằng, có một số trở ngại là mua đấu giá xong, người bị thi hành án không hợp tác, không giao tài sản thì lúc đó người mua phải chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian. Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng phải mất một khoản phí.
Luật sư Loan kể lại trường hợp, một lần đi thi hành án có gặp một gia đình vợ bị bệnh tim sắp mất, họ không muốn dời đi. Chỉ cần gặp một xáo trộn, có thể người vợ sẽ chết. Vì thế cơ quan thi hành án cũng không nỡ ép, chúng tôi phải động viên để họ tình nguyện đi. Thế nên để lấy được nhà thì rất lâu.
Trao đổi với PV báo Nguoiduatin.vn, ông Nguyễn Trường Tiến, chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhận định: "Sở dĩ nhà đầu tư BĐS bán nhà phát mãi vì họ nợ nhiều, lãi mẹ đẻ lãi con nên không bán thì chết. Đây là cuộc ngã giá tay 3 giữa chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua.
Về pháp lý, có 3 đơn vị kiểm tra nên cơ sở sẽ chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, vướng mắc gặp phải có chăng chỉ là chuyện khiếu nại do không hài lòng về giá. Cơ quan bán đấu giá cũng hay bị khiếu nại vì sai sót không thông báo cho người bị thi hành án tham gia đấu giá hoặc khiếu nại về giá cả vì cho rằng bán như thế sẽ bị thấp hơn giá thị trường.
Nói chung trường hợp người ta không hợp tác họ sẽ đưa ra rất nhiều lý do để khiếu nại và có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không lường hết được".
Đăng bởi Tiên Tiên Tags: bất động sản, lưu ý khi mua nhà, mua bán bất động sản, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, nhà đất, nhà đất giá rẻ
